S’y retrouver dans sa recherche de logement aux États-Unis est tellement plus facile lorsque l’on maîtrise un tant soit peu la terminologie de l’immobilier et qu’on sait déchiffrer une petite annonce !!

Qu’est-ce qu’un One Bedroom, un Two Bedrooms, etc ?

Tout d’abord, il faut savoir que le nombre de pièces est en fait souvent annoncé par nombre de chambres : 1 BR = 1 chambre, 2 BR = 2 chambres, 3 BR = 3 chambres, auquel il faut ajouter séjour, cuisine et salle de bain ( incluant les W.C. ) qui ne sont jamais mentionnées ou comptés comme pièces. S’il s’agit par exemple d’un 1 BR, il y aura donc une chambre (avec lit si c’est un meublé) et un séjour (sofa généralement fourni en meublé), plus les pièces d’eau.

“Qu’entend-on par Furnished ou Unfurnished ?”

Comme vous le savez certainement, le terme furnished signifie meublé, et unfurnished signifie non meublé. Que ce soit en appartement ou en maison, réfrigérateur, cuisinière et lave-linge sont généralement fournis, même en non-meublé. Il arrive parfois que lave-vaisselle et sèche-linge le soient aussi. Les immeubles disposent presque toujours de buanderies collectives en sous-sol. Les cuisines sont la plupart du temps équipées d’éléments de rangement encastrés et n’offrent guère de place aux buffets ” sur pieds “. Dans les meublés, outre le gros électroménager et les meubles de première nécessité (lit, canapé-lit, table et chaises), sont souvent inclus télévision, magnétoscope et chaîne hi-fi.

“Qu’est-ce qu’un Co-ops, un Condo, une Prewar ?”

On peut trouver un appartement dans tout style de construction. On distinguera :

• les residences (résidences).
• les condos (copropriétés).
• les co-ops (coopératives immobilières).
• les prewar (immeubles d’avant-guerre).
• les postwar (immeubles d’après guerre).
• les modern (buildings résidentiels de construction récente).

vous entendrez peut-être aussi parler des projects (logements sociaux destinés aux plus démunis, américains ou étrangers, et dont le loyer dépend du salaire). Ces appartements, situés dans les ghettos (nom employé pour désigner les cités) sont disponibles par le biais du bureau d’aide sociale de la ville. Mais les listes d’attente sont immenses et il peut s’écouler une dizaine d’années avant qu’un appartement ne se libère…

Savoir déchiffrer une petite annonce

• Bkr = broker: Agent immobilier
• Landlord: Propriétaire
• Own = owner: Propriétaire
• Real estate: Agence immobilière
• Roommate: Colocation, colocataire
• Shr = Shares: Part
• Sublet: Sous-location
• Tenant: Locataire
• grnd (ground) flr: Rez-de-chaussée
• 1st/ 2nd / 3rd / 4th flr = floor: 1º / 2º / 3º / 4º étage
• Apt: Appartement
• Bldg = Building: Immeuble
• Bsmt = basement: Sous-sol
• Co-ops: Coopérative
• Condos: Co-propriété
• House: Maison
• Semi-detached: Maison jumelée
• Unfurn = unfurnished: Non-meublé
• Furn = Furnished: Meublé
• BR = bedroom: Chambre
• FR = family room: Séjour
• Kit = kitchen: Cuisine
• LR = living room: Salon
• Rm = Room: Pièce
• Reno = Renovated: Rénové
• Avail = available: Disponible
• Amenities: Commodités
• W/D = washer/dryer: lave/sèche-linge
• D/W = dishwasher: lave-vaisselle
• Back Yard: Jardinet derrière la maison
• Closet: Placard
• Doorman: Concierge
• Elev = elevator: Ascenseur
• FP = fireplace: Cheminée
• Gar = garage: Garage
• Pkg = Parking
• Yard: Petit carré de gazon devant la maison
• 2 mins walk: 2 minutes à pied
• Nr = near: A proximité de
• Ht = Heating: Chauffage
• Incl = Include: Inclus
• N/P = No pets: Animaux interdits
• N/S = No smoking: Non fumeur

Résidents Français

Il existe entre la France et les Etats Unis deux Conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats Unis y sont  imposables conformément à l’article 6-1 de la Convention Franco - Américaine du 31 Août 1994. Ils  sont exonérés d’impôt en France (mécanisme de crédit d’impôt prévu à l’article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l’impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n’est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l’impôt. En pratique cette règle n’aura aucune incidence. L’imposition aux Etats Unis peut  en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l’article 6-6 de la Convention sus relatée. La possibilité d’amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l’ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant mais aussi un billet d’avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d’impôt sur le revenu. L’intérêt  fiscal réside donc dans l’exonération fréquente d’impôt sur les revenus procurés par le bien acquis aux Etats Unis.

Imposition des plus values

A l’occasion de la revente du bien immobilier la plus-value est également imposable aux Etats Unis en application de l’article 13-1 de la Convention du 31 Août 1994. La France ne se reconnaît pas le droit d’imposer la plus-value éventuelle réalisée aux Etats Unis mais cette plus value peut également être prise en compte dans la détermination de l’impôt Français lorsque le bénéficiaire est résident de France. Dans ce cas le bénéficiaire a droit (article 24-1 de la Convention sus-visée) à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux Etats Unis. Il y a lieu de consulter un Notaire Français. En pratique le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d’aboutir à l’exonération. Les déficits comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession Par ailleurs la plus-value de cession, quelle que soit son montant, qui est réinvestie dans un délai déterminé, n’est pas imposable immédiatement.

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Pour attirer la clientèle des seniors, le Maroc accorde un abattement d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 80 % dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte marocain.  

Mais quelles sont les motivations des acquéreurs ? Aux yeux des retraités, la fiscalité joue certes un rôle important, d’autant que le pays ne lésine pas sur les moyens pour attirer la clientèle : abattement d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 80 % dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte marocain, exonération des revenus locatifs les trois premières années et abattement de 40 % les années suivantes pour les investisseurs, exonération totale de l’impôt sur les plus-values de cession de la résidence principale au-delà de huit ans, absence de droits de succession…

Pourtant il n’y a pas que les retraités à considérer le Maroc comme un eldorado. Les candidats à la résidence secondaire aussi. Pour 750.000 euros, on peut s’offrir une villa de luxe de 600 m2 habitables et 5.000 m2 de parc en lisière de golf. Et l’éloignement n’est pas vécu comme un handicap. Les compagnies low cost ont investi le territoire. Au Maroc, l’investissement locatif est en plein essor. Les promoteurs marocains prennent modèle sur le système français en proposant des biens en complexe touristique avec, à la clé, une possibilité d’occupation personnelle. Un mécanisme qui ressemble à l’investissement en résidence de tourisme à la française. Un appartement de 100.000 euros meublé dans une résidence de standing avec de nombreux services hôteliers et des équipements hors pair (piscine, club house, hammam, sauna, tennis, golf…) peut générer 7.000 euros de revenus locatifs sans impôt pendant trois ans, soit 7 % nets par an. Sans oublier l’occupation personnelle, fixée le plus souvent à une ou deux semaines par an. La formule fait fureur. Comme en France, l’investisseur confie la location de son bien à une société gestionnaire, créée pour l’occasion par le promoteur ou spécialiste de la gestion hôtelière, qui garantit la rentabilité locative en contrepartie de la signature d’un bail, dont la durée varie d’un contrat à l’autre entre trois ans et neuf ans selon le gestionnaire. Côté remplissage, pas trop de souci à se faire, le roi du Maroc a clairement exprimé son désir d’accueillir 10 millions de touristes en 2010 et il fait tout pour y parvenir.

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L’EURO n’a jamais été aussi fort (env 1,53) soit 53% de plus value

Le Marché Immobilier Américain n’a jamais été aussi INTERESSANT (-40% à -60%)